2025 年以来，公募 REITs二级商场阐发亮眼。

　　末端2月14日，中证REITs全收益指数贯穿四个交往周高涨，中证REITs全收益指数年内累计高涨8.6%，跑赢主流宽基同期涨幅。2月12日盘中，该指数波及1064.6点，刷新近两年高位。

　　第一财经据Wind统计，末端2025年2月14日，已上市交往的公募REITs达到60只，总市值为1757.9亿元，相较于1月20日的1622亿元，总市值4周增长135亿元；相较于2024年头的811亿元，总市值更是增长116.6%。

　　中信建投国度电投新动力REIT基金司理徐程龙对第一财经分析称，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能取得更高和更笃定收益的投资聘用。

　　招商基金基础局面投资贬责总部专科副总监万亿分析称，长线资金的参与有助于公募REITs的市值贬责，长线资金的参与不错在扩大REITs商场界限的同期减小商场波动。

　　大涨、超募

　　具体来看，末端2月14日，全商场上市公募REITs共有60只，其中59只产物的二级商场价钱年内高涨。破钞类REITs涨幅居前，其中，嘉什物好意思破钞REIT年内累计高涨30.4%，华泰紫金南京建邺产业园REIT、中原大悦城买卖REIT、中金印力破钞基础局面折柳累计高涨27%、21%、21%。仅鹏华深圳动力REIT年内下落1.3%。

　　战略面上，自2024年8月以来，公募REITs商场迈入常态化刊行新阶段，刊行上市显贵提速。

　　2025年2月7日，证监会发布《对于成本商场作念好金融“五篇大著作”的践诺办法》。其中提到，守旧东说念主工智能、数据中心、聪惠城市等新式基础局面以及科技更正产业园区等界限花式刊行不动产投资相信基金（REITs），旨在促进周转存量财富；同期，为满足多元化待业金融需求，将探索以养老局面等手脚基础财富刊行财富守旧证券和REITs。

　　谈及公募REITs投资火热的原因，博时基金关连厚爱东说念主称，公募REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，与传统财富关连性低，利于丰富投资者财富树立；同期，公募REITs分成比例高，对机构投资者有很大眩惑力，尤其在高收益财富稀缺的布景下。

　　二级商场在抓续高涨同期，公募REITs一级商场认购火爆。

　　2月12日，汇添富九有通医药REIT公告认购苦求说明比例，其中公众投资者有用认购倍数达1192倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

　　1 月 9 日，国泰君安济南动力供热 REITs公众投资者认购倍数达到 813 倍，眩惑资金界限近 1300 亿元；1月10日，易方达华威商场REITs公众配售倍数达到407倍；1月23日，中原金隅智造工厂REITs发售效用揭晓，公众投资者认购倍数也达到 288倍。

　　华宝基金统计分析，现在也曾上市的60只REITs中，有52只在首日结束了高涨，打更生效用接近90%。其中，有7只REITs上市首日涨停（30%），有19只REITs上市首日涨幅跳跃10%。诚然REITs打新的胜率很高，但并不是稳赚不赔，也曾上市的60只REITs中，依然有4只上市首日即破发，最大的跌幅跳跃6%。

　　二级商场高溢价，稀释分成收益

　　跟着涨幅显贵扩大，有基金公司指示溢价风险。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盘后发布的公告涌现，该基金2月10日在二级商场的收盘价为3.770元，相较于2月7日收盘价的涨幅为5.07%，投资者应闲散基金投资风险，审慎有蓄意，寡言投资。

　　中原深国外REIT也在2月12日公告称，该基金2月11日在二级商场的收盘价为2.913元，后复权价钱为2.954元，相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额抓有东说念主的利益，该基金自2月12日开市起停牌1小时。

　　另外，华安张江产业REIT也发布指示性公告，2月11日，该基金在二级商场的收盘价为3.065 元，相较于1月6日收盘价2.540元涨幅达到20.67%。

　　“基金二级商场交往价钱大涨，会导致买入成本高涨，并影响投资者实质的净现款流分配率。”华宝基金提醒，由于公募REITs的荒谬性，二级商场价钱高涨过高，分成收益将会被稀释，参与二级商场炒作需严慎。

　　据中原北京保险房REIT公告中的分析，淌若投资东说念主在初度刊行时买入基金，买入价钱2.510元/份，该投资者的2024年度净现款流分配率展望值为4.29%。但淌若投资东说念主在2025年1月9日通过二级商场交往买入，假定买入价钱为今日收盘价3.765元/份，那么净现款流分配率展望值将裁汰至2.86%。

　　国海证券研报分析称，恒久来看，公募REITs投资应聚焦于产物属性与底层财富。公募REITs手脚基础局面证券化产物，期限长、现款流踏实、分成高，相宜恒久树立而非短期炒作。跟着产物稀缺性平静和机构默契升迁，商场厚谊将趋于感性，财富价钱将追忆运营基本面。

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